GEPA NRW Pachtverträge

Am 1. Oktober 2014 hat der Landtag des Landes Nordrhein-Westfalen das Gesetz zur Entwicklung und Stärkung einer demographiefesten, teilhabeorientierten Infrastruktur und zur Weiterentwicklung und Sicherung der Qualität von Wohn- und Betreuungsangeboten für ältere Menschen, Menschen mit Behinderung und ihre Angehörigen (GEPA NRW) verabschiedet. Am 16. Oktober 2014 ist das Gesetz in Kraft getreten. Die bereits ergangenen Bescheide mit Wirkung bis zum 31. Dezember 2014 gelten jedoch bis zum 31. Dezember 2015 unverändert fort, falls nicht der Träger der Einrichtung einen Antrag auf Neubescheidung nach neuer Rechtslage stellt. Die gesetzlichen Änderungen haben zum Teil gravierende Folgen für die Träger der Altenpflegeeinrichtungen. Es stellt sich die Frage, welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, hierauf zu reagieren.

Häufig anzutreffen ist das sogenannte „Pachtmodell“. Hierbei betreibt der Träger der Altenpflegeeinrichtung diesen Betrieb in Räumlichkeiten, die er von einem Investor mietet bzw. pachtet. In der Regel handelt es sich um Pachtverträge mit langer Laufzeit. Aufgrund der gesetzlichen Neuregelungen in Nordrhein-Westfalen droht vielen Betreibern von Altenpflegeeinrichtungen im Pachtmodell das Problem, dass sie durch die Beschränkung der umlagefähigen Investitionskosten die von ihnen zu zahlende Pacht bzw. Miete nicht mehr in voller Höhe refinanzieren können. Dies kann die Existenz der betroffenen Einrichtung nachhaltig bedrohen, wenn der Miet- oder Pachtvertrag noch eine lange Laufzeit aufweist. Es ist in solchen Fällen zu prüfen, ob der Miet- bzw. Pachtvertrag gekündigt oder zumindest wegen der geänderten gesetzlichen Vorgaben zur Refinanzierbarkeit der Miete bzw. Pacht angepasst werden kann.

Enthält der Miet- bzw. Pachtvertrag Regelungen zur Anpassung des Miet- oder Pachtzinses, so ist zu prüfen, ob die Voraussetzungen für ein solches vertragliches Anpassungsrecht vorliegen.

Andernfalls kommt ggf. die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung des Vertrages in Betracht. Da die Verträge üblicherweise eine feste Vertragslaufzeit haben, scheidet eine ordentliche Kündigung in der Regel aus. Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund kommt dann in Frage, wenn vertraglich vereinbart ist, dass die Änderung der gesetzlichen Regelungen zu den umlagefähigen Investitionskosten einen wichtigen Grund darstellt, der eine außerordentliche Kündigung des Vertrages erlaubt.

Im Übrigen kommt eine Kündigung des Pachtvertrages lediglich nach den Voraussetzungen der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB in Betracht. Hiernach kann die Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben oder wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen. Weitere Voraussetzungen sind, dass die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diesen Umstand vorausgesehen hätten und einem Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Ob ein solcher Fall vorliegt, muss im Einzelfall geprüft werden. Auf jeden Fall tritt die Folge der Vertragsanpassung oder –auflösung in den Fällen des § 313 BGB nicht Kraft Gesetzes ein, sondern muss von der Vertragspartei, die sich hierauf beruft, verlangt werden.

Fazit

Die Einführung des GEPA NRW zwingt insbesondere Betreiber von Altenpflegeeinrichtungen im Pachtmodell dazu, zu überprüfen, ob der von ihnen zu zahlende Pachtzins zukünftig noch über den Pflegesatz refinanzierbar ist. Sollte dies nicht der Fall sein, ist zu prüfen, welche rechtlichen Möglichkeiten einer Pachtzinsänderung oder einer Kündigung des Pachtvertrages gegeben sind.

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Karsten Schulte
Rechtsanwalt/Fachanwalt für Steuerrecht/Steuerberater
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